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“930新政”周年记:盘点一年间楼市剧变

2017-11-03 11:35  来源:半月谈网

  2017年中秋国庆“超长假期”,楼市“金九银十”却经历空前的冷场,从侧面刻画出了近一年间的楼市剧变。

  去年“930新政”实施至今,楼市一年间经历了猛烈的调控浪潮,限购、限贷、限商、限价、限售等政策袭如暴风骤雨,行政力强势致冷房地产市场。

  从过往实践看,“限字令”催生的市场平衡颇为脆弱,调控远未能画上句号。当下,楼市站在“十字路口”,房价“大起大落”风险犹存,亟须建设长效机制。

  调控:从“调”到“控”

  业内人士认为,延续十余年的楼市调控主旋律当下越发紧促高亢,一年内强势完成了从“调”到“控”的巨大转折。行政力贯穿需求、供给、价格三大市场要素,正在重构楼市秩序。

  ——控需求:限售、限贷、限购三管齐下,降低购房意愿,抬高投机门槛。

  9月22日以来,多个城市聚焦限售,出台新一轮调控政策,使得执行不同年限限售政策的城市数量接近50个。

  “限制商品房销售、剥夺商品属性,关闭了短期炒房的大门,能有效牵制楼市投机的脚步?!鄙虾R拙臃康夭芯吭貉芯孔芗嘌显窘?,限售政策紧扣“房子是用来住的”的定位,围绕需求做减法、给楼市降温。

  政策围绕需求端发力,还对准长期投资者,提高房贷利率,强力遏制“杠杆入市”。

  半月谈记者调研了解到,从此前较为普遍的打八折,到目前最高上涨20%,北上广深以及杭州、南京、成都等热门城市房贷利率年内持续攀升,杠杆购房长期成本大幅上扬。

  ——控供给:“购租并举”取得实质性进展,买房不再是扎根城市的唯一选择。

  北京提出今后五年推进25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地,上海、广州、杭州推出多块“只租不售”住房用地,深圳则提出建设人才租赁住房、企业配建自持租赁住房、收储城中村房统一租赁等。一些地方还在尝试,逐步剥离户籍、学籍等与商品房之间的关联。

  政策供给端发力也着手“规范”,限制“类住宅”干扰市场。今年3月底,北京市住建委发布公告,明确“商办类项目最小切割单元划定在500平方米”,“销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,而非个人”等。记者了解到,目前已经有20多个城市出台类似“限商”政策。

  ——控价格:在需求端做减法、供给端做加法的前提下,调控政策还实施限价管制,以2016年10月房价为红线,设置了房价“天花板”。

  商品房交易的市场化程度较高,但并非意味着其能任意发展。此前十余年,房地产市场化突飞猛进的进程中,房子的投资属性持续放大,投机心态和行为蔓延,扭曲了市场供求关系、导致价格信号失灵。

  在稳定市场环境下,价格红线是对“减少需求、增加供给”调控政策执行的倒逼,是对投机行为的监测,也是对调控成效的检验。

  心态:“拐点”难期

  在浓烈的调控氛围中,“楼市拐点已至”、“房价历史大顶”的声音渐起,不少舆论认为楼市正在经历一场前所未有、颠覆性的变革。然而,强烈的政策信号仍难给楼市划定清晰的走向,市场参与者的心态照旧复杂分化。

  “调控动了真格,我也不敢再等房价下跌?!彼妒勘弦岛罅艟┝甑陌琢炖畲笪八?,这些年他对楼市调控、房价“拐点”的每一丝期待、侥幸与迟疑,都化作无情的打脸和懊悔的泪水,“今后但凡再有机会,我都会奋力一搏”。

  记者调研发现,具体到个体购房者,尤其是对入城刚需而言,看跌的预期已然败给了过往的经历,“有钱赶紧买房”的想法仍然占据主流。

  对于部分楼市投资者而言,调控高压线仍然抵不住暴利的诱惑,买房仍是首选。有楼市投资客分析说,结合历史规律看房价下跌与上涨的可能,当下在大中城市买房的收益仍然大于风险,两三年的限售期也值得熬一熬。

  相较投资者,房地产开发企业对于楼市走向的预期,则有明显分化。中部某省会城市一家房地产开发企业负责人说,该省会城市周边有竞争力城市少、省内吸附力强,每年净流入人口超过20万,房企十分看好市?。喝绻钟械骺卣叻趴?,房价会有明显上涨。

  然而,另一些大型房地产企业,在本轮楼市调控的暴风骤雨中,嗅出了不同的味道。

  龙头房企万达集团卖掉酒店资产、出售万达城股权,阿里巴巴、蚂蚁金服与政府联手打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台……在一些大型房企和资本看来,本轮楼市调控“危中有机”,它宣告了“存量房时代”的到来,也预示着房地产服务业将崛起成为下一片蓝海。

  “通过土地增值获得增值的模式已经失去了效用,未来2至3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期?!焙贾萋坛侵泄毓捎邢薰咀懿貌苤勰媳硎?,绿城正在积极拥抱存量房时代、谋求战略转型,从营造“美丽建筑”向创造“美好生活”转变。

  后市:“脆弱平衡”

  统计数据表明,近几个月多数城市房价企稳,市场供需对接逐步平衡。但从多个角度看,这种行政力维系的市场平衡较为脆弱。

  一是重压之下的楼市交易依旧火爆、暗流涌动。记者调研了解到,“限价令”出台以后,“买房摇号”“买卖购房指标”的“一房难求”现象在多个城市上演,奇货可居。

  链家研究院院长杨现领表示,多数城市采取的限售、限贷、限购措施,是通过抑制需求来控制房价,但实际需求还在,只是暂时被堵住。

  二是土地市场热度未见明显消退。从杭州、合肥、南京等地土拍情况看,开发商拿地的迫切程度以及对价格的承受能力,堪称“前所未有”。

  东部某省会城市房管局负责人坦言,虽然采取一系列调控政策调控市场,稳定预期、遏制“地王”,但房企拿地热情依然不减。

  “对开发商来说,最重要的就是拿地,尤其是在一线城市和热门二线城市,有了地就有未来,拿了高价地可能会死,但没有地一定会死?!币晃环科蟾涸鹑怂?。

  三是部分城市住宅库存告急。业内人士认为,连续两年需求释放、交易量屡创新高,加之当前预售证限制,使得一些热门城市住宅库存拉响了警报。

  从以往周期看,调控政策也有其“保质期”:一旦市场认定政府调控偃旗息鼓,市场各方力量彼此博弈即会结束观望,迅速打破平衡,带来房价异动。

  虽然市场普遍预期未来一段时间内,楼市“五限”调控不会放松,但这仍不足以维持楼市长期平稳。目前,楼市站在“十字路口”,关键是长效机制建设取得实质性进展。

  专家建议,采用立法等手段进一步完善商品房、公共住房、租赁住房等住房基础性制度,完善国家住房制度总体框架,确?!白馐鄄⒕佟薄肮灿胁ㄗ》俊薄白夥柯浠А钡扔毙缘牡骺鼐俅牍娣痘?、常态化。(半月谈记者 方问禹)

编辑:钟雅欢
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