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借名买房问题多 具有风险要谨慎

2017-10-17 17:22  来源:经济参考报

  由于购房资格、银行信贷政策、税费成本等原因,房屋买卖双方有时会约定,一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益。但随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化,这种借名买房的情况产生出越来越多的法律风险。

  以子女名义购房却无借名协议

  产权人身份难证明

  姜先生是姜父的独子。姜父称,在2003年,考虑到将来可能征收遗产税,他以自己的个人财产出资,以其子名义购买一套房屋,并将房屋产权登记在儿子名下,房屋所有权证、购房款发票等由自己持有。2016年,其子姜先生挂失补办了房产证并将房屋出售。

  姜父认为自己才是房屋的实际产权人,要求姜先生向其支付卖房款。姜先生则认为其与姜父之间不存在借名买房,出资款虽是姜父支付,但是使用的是其与其父的共有财产。

  法院经审理后认为,本案中,姜父未就房屋购房款的具体支付情况提交证据。现在其子不认可双方存在借名买房的合同关系,姜父自己表示将房屋登记在儿子名下是为了规避可能出台的遗产税的解释,不足以证明双方之间就房屋所有权归姜父达成合意,也无法证明双方存在借名登记的约定。最终法院驳回了姜父的诉讼请求。

  【分析】

  物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。姜父虽然手持购房发票等手续,尚不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力。本案属于双方并未签订借名买房的书面协议的情形,在此类案件中,实际出资方应提高风险意识与证据意识,尽量将出资情况、双方对借名买房的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认。

  借名买房协议内容不明

  出资子女难为产权人

  刘女士为刘父之女,王先生为刘父的继子。1992年,由王先生出资,以刘父名义与刘父单位签订购房合同,购买101号房屋一套,产权登记在刘父名下。刘父夫妇1995年与王先生签订书面协议约定:购房款由王先生承担;刘父夫妇在世,房产归刘父夫妇所有,王先生有居住权;刘父夫妇去世后,房屋产权归王先生所有,他人无继承、参与此房的权益;王先生必须赡养刘父夫妇,为其养老送终。

  刘父去世后,刘女士认为上述协议是无效的代书遗嘱,要求对这一房屋依法继承。

  法院经审理后认为,协议书内容表明王先生及刘父夫妇对协议书内容知晓并同意,这份协议书合法有效。101号房屋应属刘父夫妇的共同财产,现刘父已去世,王先生履行了赡养丧葬的义务,故对刘父的房屋份额,王先生享有受遗赠的权利。最后,法院确认101号房屋由王先生和刘父的配偶王女士按份所有。

  【分析】

  在借名买房的协议中,不仅要约定借名人对房屋购买进行了出资,且需约定双方存在借名登记的意思表示,明确由借名人实际享有房屋权益,否则不构成“借名买房”的合意。本案中,王先生虽为购房款的实际出资人,但是因为协议书并未明确借名买房的法律关系,因此,只能以协议书来确定相关人的权利。

  书面约定以子名义购房

  房屋抵押贷款仍难过户

  2003年,牛父牛母出资以其子牛先生名义与开发商签订购房合同,产权登记在牛先生名下,房屋交付后由牛父牛母居住使用。2009年,牛父牛母与牛先生签订协议书,载明:所购房屋是由牛父牛母全资购买,房产证写的是儿子的名字,但没有牛父牛母任何一人的同意,牛先生不得将此房屋出售或抵押。2013年,牛先生以上述房屋作抵押在银行办理了100万的消费贷款并进行了抵押登记。牛父牛母随后要求牛先生将房屋过户至其名下,牛先生则认为自己才是房屋产权人,并表示房屋上的抵押登记未予解除,无法过户。

  法院经审理后认为,根据双方签订的协议,可以认定双方存在借名买房的合同关系,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,应依约履行,对借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记可予支持。但现房屋上因设立了抵押登记,在抵押登记解除之前,程序上无法办理产权转移登记。最后,法院判决牛先生在房屋抵押登记解除之日协助其父母办理房屋的权属转移登记手续,将房屋过户至其父母名下。

  【分析】

  在涉及借名买房情形的案件中,如果双方有书面协议对出资、借名的事实予以确认,则可认定双方成立借名买房的法律关系。在不违反国家、集体或第三人利益及法律、行政法规的强制性规定情况下,借名买房协议有效。但是在不满足过户、交房条件的情况下,仍无法支持借名人办理过户、交付房屋的诉求。

  借名买房牵扯法律问题多

  具有风险要谨慎

  根据北京地区的司法实践,关于借名买房协议的效力问题,现有规定认为:(1)当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。(2)当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。(3)借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

  最后,在此提醒大家,借名买房的背后法律问题较多,对此应慎重。

编辑:钟雅欢

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